O condomínio pode impedir o aluguel via Airbnb?

Sistema de aluguel via airbnb para imóveis foi criado em 2008 por 3 jovens estudantes de ‘design’ na cidade de São Francisco no estado americano da Califórnia.

Sem dinheiro para bancar o valor do aluguel do imóvel em que residiam, os jovens decidiram montar um site para anunciar o seu apartamento com toda infraestrutura montada para os interessados na região.


O objetivo era atrair ‘designers’ que participavam de uma conferência na cidade na mesma época.

A ideia deu certo, não só pelo propósito em oferecer um local bacana a um preço convidativo, como também pela possibilidade de interagir com um público que tenha o mesmo perfil e busque as mesmas soluções.


Como funciona o aluguel via airbnb?


Presente no mercado brasileiro desde 2012,o Airbnb alcança cada vez mais adeptos na utilização desse serviço com base nessa plataforma digital.


Todo sistema é amparado por uma rede social de compartilhamento onde milhares de anfitriões (os donos dos imóveis) anunciam seus locais para milhões de interessados em praticamente todo o mundo.


O sucesso do airbnb pode ser atribuído não só pelos baixos preços praticados, em comparação com a rede hoteleira tradicional, como também pela infraestrutura instalada nos espaços anunciados.


Além disso, a plataforma funciona ininterruptamente, 24 horas, gerencia pagamentos, troca de mensagens e avaliações por parte de quem aluga e de quem oferta seus espaços.

Ela incentiva seus usuários a avaliarem os locais alugados, comentar e até notificar sobre possíveis problemas encontrados, aumentando o engajamento e a segurança de todos os participantes deste serviço.


O que dizem as leis em vigor?

O mercado imobiliário nacional se baseia principalmente na lei 8.245/1991, voltada a locações em caráter residencial. Através dela é possível regulamentar o aluguel de imóveis em duas situações distintas:

  • contratos de locação de até 30 meses (os mais comuns);

  • contratos de locação de até 90 dias (voltados principalmente para imóveis em temporadas de férias ou eventos).

O problema é que a modalidade de aluguel via airbnb pode ser caracterizada como turística e para ela existe outra lei específica, a lei 11.771 de 2008, que trata justamente desses casos.

São nessas “confusões” de leis e normas que tanto proprietários, locadores, condomínios e prédios podem se ver em apuros na hora de responsabilizar qualquer um dos envolvidos, caso ocorra algum problema no serviço.


Além disso, semelhanças entre o propósito hoteleiro da plataforma aliado às condições de locação dos imóveis (é possível alugar por períodos, dias ou meses) justificam ainda mais a modalidade turística do negócio.


Então o Airbnb pode ser caracterizado como um misto de hospedagem e locação?


Essa sempre foi uma questão que tanto o locatário (quem está pagando o aluguel) como locador (quem recebe o aluguel) precisa perceber, além é claro, do próprio condomínio.

O maior problema recai sobre a finalidade do contrato de aluguel.


Em condomínios residenciais isso se torna mais evidente, visto que a locação não pode ter fins de hospedagem para turismo, mas sim de moradia.


Mas quando se trata de condomínios e prédios em cidades nitidamente turísticas como Rio de Janeiro, Blumenau ou Gramado?


Nesses casos, existe um verdadeiro impasse entre os moradores, síndicos e administradores; o aluguel via airbnb só pode ser permitido através de convenções condominiais ou até mesmo ações pleiteadas na justiça.


Vale ressaltar também que os proprietários, mesmo exercendo o direito de posse dos imóveis e da liberdade de locarem seus bens a quem desejarem, precisam acatar as normas determinadas pelos regimentos internos destes espaços.


Esses regimentos visam justamente garantir a ordem e segurança de todos os moradores (locadores ou não) que fazem parte do condomínio.


Os principais motivos que tornam o Airbnb um problema para qualquer condomínio.


Fora toda essa confusão na hora de interpretar as leis por parte dos proprietários e síndicos, existem outros problemas a serem considerados a partir do instante da locação.

Enumeramos os 3 principais motivos que tornam o aluguel via airbnb um problema para qualquer condomínio:


  • Falta de segurança contratual.


Caso ocorra algum problema com o imóvel durante o período de locação, quem pode ser responsabilizado? Quem está alugando (por não estar ciente das condições) ou o locador, que não deixou claro a situação do imóvel?


E o condomínio, como fica nessa história? Será somente um agente passivo, conivente com toda situação?


O sistema pelo qual o espaço foi contratado, neste caso o Airbnb, também pode ser responsabilizado, visto que ele não realiza somente a função de ser um intermediário, ele pode responder por serviços mal prestado.


Toda essa confusão de atribuições, quando não resolvida e esclarecida, pode só ter fim na justiça comum, gerando mais dores de cabeça e prejuízos financeiros a todos.


  • Falta de infraestrutura adequada para atender que público opta por essa contratação.


É consenso que a maioria das infraestruturas de condomínios residenciais, mesmo em regiões turísticas, não são projetadas para atender um grande fluxo de visitantes dentro de suas dependências.


Justamente porque o propósito desses lugares é garantir a tranquilidade de seus moradores e não fiscalizar e administrar o que os proprietários fazem com seus imóveis.

Sendo assim, não raro é possível presenciar funcionários sobrecarregados em suas tarefas de segurança, limpeza e conservação do espaço.


Pior ainda é a situação dos síndicos e administradores que precisam lidar com um público que desconhece o regimento interno e com os moradores (muitas vezes nervosos) tendo sua liberdade e paz afetadas.


  • Falta de segurança do condomínio e para seus moradores.


Sem dúvida é o principal motivo de reclamações por parte dos moradores que não optam por essa modalidade de aluguel nos condomínios em que residem ou desfrutam de momentos de lazer.

Se a infraestrutura do local não for dimensionada para um grande fluxo de visitantes externos, a segurança será seriamente comprometida.


Não raro existem ocorrências de pequenos furtos, depredações, algazarras até altas horas da noite, desrespeitando as leis do silêncio e boa convivência internas.


Portaria Remota se mostra como solução mais segura e inteligente para Gestão de Condomínios?


Mesmo com todos os problemas apontados o serviço de aluguel via airbnb está sendo utilizado por um número crescente de usuários, graças a sua simplicidade de contratação e preços acessíveis.


E independente da aceitação ou não por parte dos síndicos, a tendência de compartilhamento de espaços, veio para ficar.


Com isso é preciso melhorar a gestão e a eficiência dos condomínios, tornando-os autônomos e muito mais seguros.


As soluções oferecidas pela Alerty Serviços vêm ao encontro de todas essas necessidades.

O sistema de Portaria Remota instalado em condomínios pela Alerty permite o controle e monitoramento de forma completa e segura de qualquer pessoa que entra e sai de suas dependências, 24 horas.


Tanto moradores como síndicos têm à disposição uma tecnologia que permite liberar acessos, acompanhar o registro de qualquer visitante por uma central ou através de um aplicativo instalado no ‘smartphone’.


Além disso, o sistema de Portaria Remota da Alerty também pode ser instalado em caixas de correspondência, catracas, elevadores e estacionamentos, tornando o serviço sob medida, adequado às reais necessidades de cada condomínio.


A infraestrutura oferecida pela Alerty na parte da Portaria Remota garante uma efetiva redução de custos com maior segurança e transparência para todos os seus usuários, tornando o gerenciamento do condomínio cada vez mais eficaz.

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